Compromesso casa

Il preliminare di compravendita, comunemente chiamato compromesso, è il primo passo formale per comprare o vendere un immobile. In poche parole, è un accordo con cui le parti si impegnano a stipulare il contratto definitivo (il rogito) entro una data stabilita. Non è ancora il trasferimento della proprietà, ma è un vincolo giuridico importante: da quel momento, entrambe le parti hanno diritti e doveri precisi.

In questa guida ti spieghiamo in modo semplice e pratico tutto ciò che devi sapere sul preliminare: quando serve davvero, come funziona dal notaio, quali documenti preparare, quanto costa e come evitare errori comuni. Il nostro obiettivo è farti arrivare preparato e consapevole, così da poter confrontare i preventivi e scegliere con serenità.

Cos'è e a cosa serve

Il preliminare di compravendita è un contratto con cui il venditore e l'acquirente si obbligano a stipulare il contratto definitivo di vendita (rogito) entro un termine concordato. Serve a fissare le condizioni essenziali dell'affare: prezzo, modalità di pagamento, data del rogito, eventuali condizioni sospensive (come l'ottenimento del mutuo).

Dal punto di vista pratico, il compromesso ha diverse funzioni: blocca l'immobile (il venditore non può più venderlo ad altri), garantisce all'acquirente che l'affare non salti, e permette di definire con chiarezza gli impegni di entrambe le parti. Inoltre, il versamento di una caparra (di solito il 10-20% del prezzo) dimostra la serietà dell'impegno.

Quando serve davvero

Il preliminare non è obbligatorio per legge, ma è fortemente consigliato in quasi tutte le compravendite immobiliari. Serve soprattutto quando:

• L'acquisto è finanziato da un mutuo: la banca richiede tempi tecnici per l'istruttoria, e il compromesso dà certezza al venditore.
• La compravendita non è immediata: se serve tempo per ottenere documenti, fare ristrutturazioni o trasferirsi, il preliminare fissa le tappe.
• Si vuole bloccare l'immobile: in un mercato competitivo, il compromesso evita che il venditore tratti con altri acquirenti.
• Ci sono condizioni da verificare: ad esempio, l'acquirente deve vendere prima la propria casa, o deve essere accertata la conformità urbanistica.

In pratica, se stai comprando o vendendo casa, il compromesso è quasi sempre il passo giusto. Evita accordi solo verbali o semplici caparre informali: senza un contratto scritto, i rischi sono alti.

Come funziona dal notaio

Il preliminare può essere stipulato in due modi: come scrittura privata (anche senza notaio, ma con firme autenticate) oppure come atto pubblico notarile. La scelta dipende dalle esigenze: la forma notarile è più garantista e spesso richiesta dalle banche, ma ha un costo maggiore.

Dal notaio, il procedimento è semplice: il notaio legge il contratto alle parti, verifica l'identità e la capacità di agire, accerta che non ci siano problemi (come ipoteche o pignoramenti sull'immobile) e raccoglie le firme. Poi provvede alla registrazione presso l'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni. Il notaio non è obbligatorio per legge, ma è consigliato per la sua imparzialità e per evitare errori che potrebbero costare cari.

Documenti da preparare

Per stipulare un preliminare, servono una serie di documenti. Ecco i principali:

• Documenti di identità validi di tutte le parti (venditore e acquirente).
• Codice fiscale di tutti i soggetti coinvolti.
• Visura catastale dell'immobile (per verificare i dati catastali).
• Planimetria catastale depositata (per la conformità).
• Certificato di destinazione urbanistica (se l'immobile è in zona agricola o non residenziale).
• Attestato di prestazione energetica (APE) (obbligatorio per la compravendita, ma utile già nel preliminare).
• Eventuale contratto di mutuo o delibera della banca, se l'acquisto è finanziato.

Il notaio ti indicherà esattamente cosa serve nel tuo caso. Porta tutto con largo anticipo per evitare ritardi.

Quanto costa e cosa fa variare il prezzo

Il costo del preliminare di compravendita varia in base a diversi fattori. In Italia, il range indicativo nazionale è di 600–1300 €, con una media di circa 900 €. Questo importo copre generalmente l'onorario del notaio, le spese di registrazione e le eventuali visure.

I fattori che influenzano il prezzo sono:

• La complessità dell'atto: se ci sono più parti, clausole particolari o condizioni sospensive, il lavoro del notaio aumenta.
• Il valore dell'immobile: gli onorari notarili sono spesso proporzionali al valore dichiarato.
• La forma scelta: un atto pubblico notarile costa più di una scrittura privata autenticata.
• La città e lo studio notarile: i prezzi possono variare anche del 30% tra uno studio e l'altro.
• Le spese di registrazione: l'imposta di registro è fissa (200 €) per il preliminare, ma le spese di trascrizione possono variare.

Per evitare sorprese, chiedi sempre un preventivo dettagliato che specifichi onorario, spese e imposte.

Errori da evitare

Ecco gli errori più comuni che si commettono con il preliminare:

• Non fare un preliminare scritto: affidarsi solo alla parola o a una caparra informale è rischioso.
• Omettere condizioni importanti: se non scrivi che l'acquisto è subordinato al mutuo, rischi di perdere la caparra se non ottieni il finanziamento.
• Non verificare la conformità urbanistica: un immobile con difformità può bloccare il rogito.
• Non leggere attentamente il contratto: firma solo dopo aver compreso ogni clausola.
• Ignorare i termini di registrazione: il preliminare va registrato entro 30 giorni, altrimenti ci sono sanzioni.

Come chiedere un preventivo utile

Per ottenere un preventivo chiaro e confrontabile, segui questi consigli:

• Prepara tutte le informazioni: dati dell'immobile, valore, eventuali condizioni (mutuo, tempi).
• Chiedi un preventivo scritto che distingua onorario, spese e imposte.
• Confronta almeno 3 studi notarili: i prezzi possono variare sensibilmente.
• Chiedi se il preventivo include la registrazione e le visure.
• Verifica la trasparenza: un buon notaio ti spiega ogni voce di costo.

Con queste informazioni, sarai in grado di scegliere con consapevolezza e senza brutte sorprese.